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Investitionen finanzieren

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Finanzierbarkeit energetischer Sanierungen

nach EnEV (Solar, Pelletsheizung, Holzheizung, Wärmepumpenanlage, Photovoltaikanlage, Gebäudedämmung oder der Einbau neuer Fenster)

Im Jahre 2002 ist in Deutschland die Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten.

Die Energiesparverordnung sieht vor, dass sowohl Eigentümer von Bestandsimmobilien, als auch Erbauer von Neubauten gewissen Vorschriften bezüglich Gebäudehülle und Heizungswirtschaft unterliegen. Neue innovative Heiztechnik, soll die Verbräuche und damit den CO²-Ausstoß der Gebäude minimieren. Zudem müssen Eigentümer zahlreiche Wärmedämmmaßnahmen

unabhängig von Renovierungen vornehmen.

Laut diversen Berechnungen von Wirtschaftsinstituten, wird die Umsetzung der Bestimmungen der  Energieeinsparverordnung für Immobilieneigentümer Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro, in Mehrfamilienhäusern in einem Größenumfang von mehreren zehntausend Euro finanzieren müssen.

 

Mehrere Maßnahmen sollen dabei helfen Investitionen dieser Größenordnung, auch für Immobilien-Eigentümern die Ihre Immobilie vermieten, refinanzieren zu können.

Der erste Schritt vor einer solchen Investition, ist die Prüfung der derzeit möglichen Fördermittel

Wie z.B. die Inanspruchnahme von Förderungen sowie günstigen Krediten des Bundes und der Länder sowie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

 

Für Vermieter gilt nach §§ 559, 559a BGB (§3 Miethöhegesetz), dass der Eigentümer und Vermieter

die anstehenden Kosten der Energieeinsparinvestitionen zur Grundlage einer Mieterhöhung

machen kann. Ansonsten würde sich eine derartige Investition für Vermieter niemals refinanzieren lassen.

 

 

I. Förderungen bzw. Kredite durch die der KFW - Kreditanstalt fürWiederaufbau

Die KFW bietet eine große Auswahl an Förderprogrammen in Form von zinsgünstigen Krediten für energetische Gebäudesanierungen nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Besonders hervorzuheben sind hier:

  • KfW-CO2-Gebäudesanierungsprogramm und das 
  • KfW-Programm zur CO2-Minderung

 

Informationsquelle ist hier zum Beispiel die Internetseite der KfW (www.kfw.de). Man kann solche Kredite nicht direkt bei der KfW beantragen, vielmehr müssen die Kreditanträge vor Beginn der Maßnahmen bei der jeweiligen Hausbank oder der örtlichen Sparkasse gestellt werden. Die entsprechenden Antragsformulare können jedoch auf deren Homepage ausdrucken. Außerdem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine Service-Nummer unter der man sich über die verschiedenen Programme beraten lassen kann. (0 18 01- 33 55 77).

 

 

  • Was bekomme ich gefördert?
    • Mit den vorgenannten Maßnahmen, lassen sich jegliche Investitionen an bestehenden Wohngebäuden finanzieren, so z.B. die Optimierung des Wärmeschutzes der Gebäudeaußenhülle (Dämmung von Außenwänden, Fenstern, Dach und Keller) sowie die Neuinstallation von Brennwert- und Niedertemperatur-Heizkesseln (Öl, Gas, Pelletskessel, Holzkessel, Solaranlagen oder auch Wärmepumpen und hoffentlich bald Brennstoffzellen).

 

 

  • Wer bekommt solche Förderungen, bzw. wer kann einen Antrag stellen?
    • Privatpersonen, Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften, Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie auch Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts stellen.

 

 

Für Einzelmaßnahmen zum Zweck der Energieeinsparung ist hier das KfW-CO2-Minderungsprogramm geeignet.

Das KfW-CO²-Gebäudesanierungsprogramm dagegen ist gedacht für besonders umfangreiche Investitionen zur CO2-Minderung und Energieeinsparung an einer Immobilie. Die aktuellen zinssätze sind der Homepage zu entnehmen.

 

II. BAFA-Förderungen (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)

 

Zum Thema Bafa-Förderungen möchten wir uns an der Stelle kurz halten, da seit Anfang Mai 2010 die meisten Förderungen für den hier aufgeführten Bereich vorerst gestoppt wurden. Es gilt also vor jeder Investition, die aktuellen Fördermöglichkeiten selbst auf der Internetseite vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zu prüfen. Die Adresse hierfür lautet: www.bafa.de

 

 

 

III. Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB zur Refinanzierung von Investitionen zur Energieeinsparung

Laut dem § 559 Abs. 1 BGB dürfen 11% der für eine Wohnung anfallenden oder ansetzbaren  Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Als Jahresmiete ist der zwölffache Betrag des vereinbarten monatlichen Mietzinses (ohne Minderung) zum Zeitpunkt des Abschlusses der Baumaßnahmen anzusetzen. Sind die Aufwendungen für mehrere Wohnungen gemacht worden (Mehrfamilieenhaus-Einbau einer neuen energiesparenden Zentralheizung), müssen die Gesamtkosten durch den Vermieter auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Der Vermieter muss bei der modernisierungsbedingten Mieterhöhung jedoch gewisse Formalien beachten:

 

Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, Strom oder Wasser, muss der Vermieter laut § 554 Abs. 3 BGB seinen Mietern 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahme schriftlich mitteilen.

 

In diesem Ankündigungsschreiben müssen voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer der Baumaßnahmen, sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt werden (vgl. § 554 Abs. 3 BGB).

 

Das Ankündigungsschreiben kann auch per Fax versandt werden.

 

Grundsätzlich muss der Mieter alle Bauarbeiten dulden, die der Verbesserung des Gebäudes oder der Wohnung dienen.

Nur wenn für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen die Modernisierung eine unzumutbare Härte bedeutet, kann er dieser widersprechen.

Dies ist eine Frage des Einzelfalles. Der Bundesgerichtshof hat im Zusammenhang mit Mieterhöhungen nach energiesparenden Baumaßnahmen in die Rechte des Vermieters erheblich gestärkt:

Vermieter, die durch energiesparende Baumaßnahmen die notwendigen Heizkosten dauerhaft verringern, dürfen nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 10. April 2002 (Az: BGH, VIII ARZ 3/01) die Miete auch ohne Vorlage einer genauen Energieberechnung (so genannte Wärmebedarfsrechnung) erhöhen. Es genügt, wenn der Vermieter die Einsparmaßnahmen

an sich (d.h. die genaue Bezeichnung der neuen Heizungsanlage etc.) genau darlegt.

Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieeinsparungen braucht er seinem Mieter nicht

mitzuteilen.

 

Nach dem §§ 559, 559 a, 559b BGB darf der Vermieter nur die tatsächlich entstandenen

Aufwendungen auf die Miete aufschlagen. Kreditkosten, die der Vermieter für die Modernisierung

aufgenommen hat, können nicht zu einer Mieterhöhung führen. Anzusetzen sind allerdings die Baukosten und auch Baunebenkosten.

 

 

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